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實施日期：
頒發日期：
發文**：建設部住宅產業化促進中心
 
 
正 文：
    The Construction Points and Technical Guideline for Intelligent Systems of Residential Quarters (Revised Edition)
   
    1. 總 則
    1. 0. 1 總體目標與建設原則
    　　為適應21世紀信息社會的生活方式, 提高住宅功能質量, 居住小區智能化系統總體目標是：**采用現代信息傳輸技術、網絡技術和信息集成技術，進行精密設計、優化集成、精心建設，提高住宅高新技術的含量和居住環境水平，以滿足居民現代居住生活的需求。
   
    系統建設原則如下：
    1. ****信息化建設的方針、政策和地方政府總體規劃建設的要求；
    2. 系統的等級**應與項目開發定位相適應;
    3. 小區的規劃、設計、建設必須遵循**和地方的有關**、規范和規定；
    4. 系統的規劃、設計、建設應與土建工程的規劃、設計、建設同步進行；
    5.小區必須實行嚴格的質量監控，并達到**規定的驗收**；
    6. 小區建設應推進信息資源共享，促進我國住宅信息設備和軟件產業的發展。
   
    1.0.2 小區分類
    　　為使不同類型、不同居住對象、不同建設**的小區合理配置智能化系統，小區按不同的功能設定、技術含量、經濟投入等因素綜合考慮，劃分為：一**（**號★，下同）、二**（**號★★，下同）、三**（**號★★★，下同）三種類型。
   
    1.0.3 小區建設要求
    　　小區建設應**“文明居住環境”的要求，采用**、適用的智能化成套集成技術，提高居住區的安全性、適用性和物業管理水平。在建設主管部門的指導下，**小區建設，鼓勵住宅信息集成企業、產品與設備開發企業積**參與住宅產業現代化工作，發展新興的住宅信息產業。
   
    1． 建立和**住宅智能化工程質量保障體系
    1） 住宅智能化技術、產品、設備和**優化集成后的成套設備的質量審驗：
    2） 小區工業化、裝配化作業的質量監控制度；
    3） 小區質量綜合評價制度。
   
    2． 實行住宅智能化系統與居住小區同步建設
    1） 住宅智能化系統與居住小區實行統一規劃、設計、施工；
    2） 小區應采用技術**、性能可靠、經濟合理的材料、設備和產品；
    3） 小區應逐步實現工業化、裝配化施工，減少現場加工。
   
    3． 小區智能化布線應**開放性、兼容性、擴展性等要求，達到布線簡化、安裝方便、技術可靠、經濟合理的目標。實現不同等級的高水平、高質量、高效益的居住小區智能化系統。
   
    4． 小區應積**推廣應用**和有關部門正式推薦的住宅智能化新技術、新材料、新設備、新產品。
   
    5．小區在實施前應對未來物業管理進行全面策劃，在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后物業管理的一切準備工作。工程交付使用前必須確保物業管理系統安全、準確、可靠地運轉。
   
    1.0.4 小區規劃設計要求
    　　小區規劃應作到因地制宜、布局合理、配套齊全、環境優美。住宅設計作到空間尺度適宜、套型功能**、采光通風良好、建筑造型美觀。
   
    1.0.5 住宅性能認定要求
    　　居住小區竣工交付使用前應參照建設部建住房[1999]114號文《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）申請性能認定。
   
    ２．系統的分類
    　　居住小區智能化系統按其硬件配置功能要求、技術含量、經濟合理等劃分為一**、二**、三**。
   
    ２.0.1 一**
    　　根據小區實際情況，建設“居住小區智能化系統配置與技術要求”**中所列舉的基本配置。具體如下：
   
    1. 安全防范子系統
    (1)住宅報警裝置
    (2)訪客對講裝置
    (3)周邊防越報警裝置
    (4)閉路電視監控裝置
    (5)電子巡更裝置
   
    2. 管理與設備監控子系統
    (1)自動抄表裝置
    (2)車輛出入與停車管理裝置
    (3)緊急廣播與背景音樂
    (4)物業管理計算機系統
    (5)設備監控裝置
   
    3. 信息網絡子系統
    為實現上述功能科學合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數據插座。
   
    ２.0.2 二**
    　　二**除具備一**的全部功能之外，要求在安全防范子系統、管理與設備監控子系統和信息網絡子系統的建設方面，其功能及技術水平應有較大提升。并根據小區實際情況，科學合理地選用“居住小區智能系統技術分類”**中所列舉的可選配置。
    ２.0.3 三**
    　　三**應具備二**的全部功能，系統**、實用和可靠。并具有可擴充性和可維護性。**別要重視智能化系統中管網、設備間（箱）、設備與電子產品安裝以及防雷與接地等設計與施工。并在采用**技術與為物業管理和住戶提供服務方面有突出技術優勢。
   
    ３．系統技術要求
    ３.0.1系統結構
    　　居住小區智能化是以信息傳輸通道（可采用寬帶接入網、現場總線、有線電視網與電話線等）為物理平臺；聯結各個智能化子系統，**物業管理中心向住戶提供多種功能的服務。居住小區內可以采用多種網絡拓樸結構（如樹型結構、星型結構或混合結構），圖1為居住小區智能化系統總體框圖。
   
    ３.0.2系統功能
    　　居住小區智能化系統由安全防范子系統、管理與監控子系統和信息網絡子系統組成，系統功能框圖如圖2所示。
   
    ３.0.3系統硬件
    1.系統硬件包括網絡產品、布線系統、計算機、家庭智能控制箱、公共設備、計量儀表和電子器材等，應優先選擇**、適用、成熟的產品和技術。避免短期內因技術陳舊造成整個系統性能不高而過早陶汰。同時應避免采用技術上不成熟的硬件產品。
    2.硬件產品應具有兼容性，便于系統產品更新與維護。
    3.硬件產品應具有可擴充性，便于系統升級與擴展。
   
    ３.0.4系統軟件
    　　系統軟件的功能好壞直接關系到整個系統的水平。系統軟件包括：計算機及網絡操作系統、應用軟件及實時監控軟件等。
    1.系統軟件應具有很高的可靠性和安全性。
    2.系統軟件應操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術，使系統具有處理聲音及圖像的能力。用機環境要適應不同層次住戶及物業公司人員的素質。
    3.系統軟件應支持硬件產品的更新。
    5. 系統軟件應具有可擴充性。
   
    ３.0.5系統集成
    1. 根據對居住小區智能化系統不同需求，可采用不同的集成技術。應在居住小區智能化系統建設規劃階段制定所采用的系統集成方案。
    2. 提倡采用寬帶接入網、控制網、有線電視網、電話網等的融合技術，減化居住小區內信息傳輸通道的布線系統，提高系統性能價格比。
    3. 在規劃階段應將各子系統及子系統內功能模塊的各種信息交接接口**化，便于系統集成的實施。
    4. 住宅內可采用集各種功能為一體的控制技術。逐步發展采用無線傳輸技術。
    5. 提倡居住小區 “一卡通”系統,智能化系統與社會其它職能部門聯網使用。
    6. 中心控制室,布線管網，接地與防雷，系統供電的要求
    (1) 中心控制室
    　　居住小區應設立中心控制室，位置**小區的中間位置，當居住小區規模較大時，應設立一個或多個分中心。中心控制室應設有可直接外開的安全出口，其它還應滿足GB50198－1994民用閉路監視電視系統工程技術規范中關于機房的規定。
    (2) 布線管網
    　　智能小區應將智能化系統布線管網納入居住小區綜合管路的設計中，并**居住小區總平面規劃的要求和房屋結構對預埋管路的要求。
    (3) 防雷與接地
    應根據不同的地區和子系統，提出**規定的接地與防雷技術要求，確定電氣接地與防雷的類型的位置，接地排的引入方案。
    (4) 系統供電
    居住小區智能化系統宜采用中心控制室集中供電方式，對于家庭報警及自動抄表系統必須保證市電停電的24小時內正常工作。
   
    ４．系統實施細則
    4.0.1一**
   
    1. 安全防范子系統
    　　**在居住小區周界、重點部位與住戶室內安裝安全防范的裝置，并由居住小區物業管理中心統一管理，來提高居住小區安全防范水平。
    (1) 住宅報警裝置
    住戶室內安裝家庭緊急求助報警裝置。居住小區物業管理中心應實時處理與記錄報警事件。
    (2) 訪客對講裝置
    在住宅樓道入口處安裝防盜門控及語言對講裝置，住戶可控制開啟樓寓防盜門。
    (3) 周界防越報警裝置
    對封閉式管理的居住小區周界設置越界探測裝置，并與居住小區物業管理中心聯網使用，能及時發現非法越界者并能實時顯示報警路段和報警時間，自動記錄與保存報警信息。
    (4) 閉路電視監控
    根據居住小區安全防范管理的需要，對居住小區的主要出入口及公建重要部位安裝攝像機進行監控。居住小區物業管理中心可自動／手動切換系統圖像，可對攝像機云臺及鏡頭進行控制；可對所監控的重要部位進行長時間錄像。
    (5) 電子巡更裝置
    居住小區內安裝電子巡更系統，保安巡更人員按設定路線進行值班巡查并予以記錄。
    　　巡更站點與居住小區物業管理中心聯網，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現對保安巡更人員的有效監督管理。
   
    2.管理與監控子系統
    (1) 自動抄表裝置
    　 住宅內安裝水、電、氣、熱等具有信號輸出的表具，并將表具計量數據遠傳至居住小區物業管理中心，實現自動抄表。應以計量部門確認的表具顯示數據作為計量依據，定期對遠傳采集數據進行校正，達到**計量。上述表具也可采用IC卡表具。　　　
    (2) 車輛出入與停車管理裝置
    　 居住小區內車輛出入口**IC卡或其它形式進行管理或計費，實現車輛出入及存放時間記錄、查詢、區內車輛存放管理等。
    (3) 緊急廣播與背景音樂
    　　在居住小區內安裝有線廣播裝置，在**定分區內可播業務廣播、會議廣播或通知等。在發生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。
    (4) 物業管理計算機系統
    居住小區物業管理中心配備有計算機或計算機局域網，配置實用可靠的物業管理軟件。實現小區物業管理計算機化。并要求安全防范子系統，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、設備監控裝置等在居住小區物業管理中心集中管理，便于及時對報警信號作出響應及處理。
    (5) 設備監控裝置
    在居住小區物業管理中心或分控制中心內應具備下列功能：
    1) 給排水設備故障報警；
    2) 蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位報警；
    3) 電梯故障報警、電梯內人員求救信號指示或語音對講；
    4) 變配電間設備的故障報警；
    5) 欽用蓄水池過濾、殺菌設備的故障報警；
   
    3. 信息網絡子系統
    　　本子系統是由居住小區寬帶接入網、控制網、有線電視網和電話網等所組成，提倡采用多網融合技術。
    (1) 居住小區寬帶接入網、控制網、有線電視網和電話網等各自成系統，采用多種布線方式，但要求科學合理、經濟適用。
    (2) 居住小區寬帶接入網的網絡類型可采用以下所列類型之一或其組合：FTTX（X可為B、F，即光纖到樓棟、光纖到樓層），HFC（光纖同軸網）和XDSL（X可為A、V等，即高速數字用戶環路）或其它類型的數據網絡。
    (3) 居住小區寬帶接入網應提供管理系統，支持用戶開戶、用戶銷戶、用戶暫停、用戶流量時間統計、用戶訪問記錄、用戶流量控制等管理功能，使用戶生活在一個安全方便的信息平臺之上。
    (4) 居住小區寬帶接入網應提供安全的網絡保障。
    (5) 居住小區寬帶接入網應提供本地計費或遠端撥號用戶**
    （RADIUS）的計費功能。
    (6) 每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數據接口。
   
    4.0.2 二**
   
    1. 安全防范子系統
    　　二**應具備一**的全部功能，安全防范子系統和信息管理子系統的系統建設，其功能及技術水平上應有較大提升。
    (1)住宅報警裝置
    戶門安裝防盜報警裝置，依據實際需要陽臺外窗安裝防范報警裝置；住戶室內安裝燃氣泄露自動報警裝置。
    (2) 訪客對講裝置
    訪客對講裝置可采用聯網型可視對講裝置，居住小區主要出入口安裝訪客對講裝置
    (3) 周界防越報警裝置
    居住小區物業管理中心采用電子地圖指示報警區域，并配置聲、光提示。小區周界采用閉路電視實時監控，或居住小區周界防越報警裝置與閉路電視監視裝置聯動。留有對外報警接口。
    (4) 閉路電視監控
    根據小區實際情況對居住小區主要通道、停車場、電梯轎廂（多層或高層住宅）等部位適當地設置攝像機，達到有效的監視目的。
    (5) 電子巡更裝置
    　　巡更站點與居住小區物業管理中心聯網，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現對保安巡更人員的有效監督管理。
   
    2.管理與監控子系統
    (1)自動抄表裝置
    上述表具數據可遠傳到供水、電、氣、熱相應的職能部門。住戶可**居住小區內部寬帶網、Internet網等查看表具數據或網上支付費用。
    (2) 車輛出入與停車管理裝置
    停車出入口車輛管理裝置與居住小區物業管理中心計算機聯網使用。
    (3) 緊急廣播與背景音樂
    小區內安裝有線廣播裝置，播放背景音樂。
    (4) 物業管理計算機系統
    居住小區建立Internet網站，住戶可在網上查詢物業管理信息。居住小區內安全防范子系統，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、車輛出入與停車管理裝置、設備監控裝置等與居住小區物業管理的計算機系統聯網。居住小區內采用“一卡通”技術。
    (5) 設備監控裝置
    　　在居住小區物業管理中心或分控制中心內應具備下列功能：
    1) 變配電設備狀態顯示、故障警報；
    2) 電梯運行狀態顯示、查詢、故障警報；
    3) 場景的設定及照明的調整。
    4) 欽用蓄水池過濾、殺菌設備監測；
    5) 對園林綠化澆灌實行控制；
    6) 對所有監控設備的等待運行維護進行集中管理；
    7) 對居住小區集中供冷和供熱設備的運行與故障狀態進行監測
    　　公共設施監控信息與相關部門或**維修部門聯網。
   
    3. 信息網絡子系統
    　　控制網中有關信息，**小區寬帶接入網傳輸到居住小區物業管理中心計算機系統中，用于統一管理。
   
    4.0.3 三**
    　　三**應具備二**的全部功能，采用技術**，便于系統集成，易操作及維護，可擴充性好。智能化系統中管網、設備間（箱）與電子產品安裝以及防雷與接地等設計與施工方面嚴格按****或****進行管網、設計與施工。目前暫無**可循的，可按廠家自行制定**。并在以下方面之一有突出的技術優勢：
    1、智能化系統應用**技術應用方面：如采用多網融合技術，智能家庭控制器、IP協議智能終端等。
    2、智能化系統為物業管理和住戶提供服務方面：建立小區Internet網站和小區數據中心，提供物業管理、電子商務、VOD、網上信息查詢與服務、遠程醫療與遠程教育等增值服務項目。
   
    主編單位： 建設部工程質量安全監督與行業發展司
    建設部住宅產業化促進中心
    參編單位： 廈門市萬安實業有限公司 無錫阿德勒科技發展有限公司
    華為技術有限公司 深圳開發科技股份有限公司
    主 編： 王素卿、童悅仲
    副 主 編： 婁乃琳、方天培
    參 加 人： 舒世從、張文才、李雪佩、林賢光、張 彥、陳 龍、
    楊柱石、朱祖良、袁政宇、韓西京、張海燕、李 寧
    本導則由建設部住宅產業化促進中心負責解釋。